تشير التقديرات إلى أن هناك مجموعة سكانية مستهدفة تبلغ حوالي 8.8 مليون أسرة كبيرة مؤهلة ومرشحة محتملة جيدة لبرنامج الرهن العقاري العكسي لتحويل رأس المال في HUD (HECM). (بموجب قرض HECM ، يقدم المُقرض أموالًا إلى مالك منزل مسن ، في شكل سلسلة من الدفعات الشهرية الثابتة ، أو حد ائتمان يمكن للمقترض أن يسحب عليه ، أو مزيجًا. مدفوعات القرض طالما بقي هو أو هي في المنزل. يقوم المُقرض بتحصيل رصيد القرض - الذي يتضمن الفوائد المتراكمة والرسوم الأخرى بالإضافة إلى المبالغ المدفوعة - عند بيع المنزل أو وفاة المالك.) في آخر سنة مالية اتحادية ، تم إنشاء 43131 قرضًا فقط من HECM ؛ على مدى ستة عشر عامًا من تاريخ البرنامج ، نشأ ما مجموعه 162،268 HECMs ، وهو ما يمثل حصة صغيرة فقط من السوق المحتملة.
هناك بعض العوامل الواضحة والملموسة التي تساعد في تفسير هذا الاختراق المنخفض للسوق ، وأبرزها رسوم المنشأ المرتفعة وتكاليف الإغلاق بالنسبة للمبالغ التي يمكن اقتراضها من خلال البرنامج. أقل وضوحا هي المخاوف النفسية غير الملموسة التي قد تمنع كبار مالكي المنازل من الدخول في قرض عقاري عكسي. إن إدراك هذه العوامل يمكن أن يساعد المقترضين المحتملين على تقييم وضعهم بشكل أكثر وضوحًا واتخاذ قرار محسوب بشكل أكبر حول ما إذا كان الرهن العقاري العكسي مناسبًا لهم أم لا:
* الخوف من التخلي عن هدف صعب - أمضى معظم أصحاب المنازل المسنين حياتهم العملية في التركيز على هدف "سداد الرهن العقاري". إن الحصول على قرض عقاري عكسي هو ، في جوهره ، قرار بإجراء تحول كامل والبدء في عملية تنمية قرض عقاري جديد. بالنسبة لبعض كبار السن ، هذا ليس منطقيًا ، بغض النظر عن مدى عقلانية قرار مقايضة الأسهم في المنازل لتحسين مستويات المعيشة في وقت لاحق من الحياة قد يبدو لمراقب منفصل.
* الخوف من التعرض للاصطدام - يتم إدارة HECMs وتنظيمها بشدة والتأمين عليها من قبل الوكالات الحكومية الفيدرالية (لا سيما HUD). من وجهة نظر حماية المقترضين الأبرياء من المقرضين الذين لا يرحمون ، فإن HECMs تعتبر منتجًا "آمنًا" للرهن العقاري كما يمكن تخيله. ومع ذلك ، هناك قصص رعب حقيقية من حقبة الرهن العقاري العكسي قبل HUD حول إجبار كبار السن على بيع منازلهم أو خسارتها بسبب حبس الرهن. لسوء الحظ ، أصبحت هذه القصص الآن أساطير حضرية وما زالت تلوث عبارة "الرهن العقاري العكسي".
ومن القضايا ذات الصلة المشكلة المستمرة المتمثلة في أن يتم الاتصال بمالكي المنازل المسنين من قبل شركات "إصلاح المنازل" ومندوبي مبيعات الأقساط السنوية وغيرهم من رجال العروض الترويجية الذين يروجون للرهن العقاري العكسي كطريقة مثالية للدفع مقابل منتجهم أو خدمتهم القيمة. تزيد الطبيعة المبتذلة لهذا النوع من الالتماس من الشكوك والمخاوف بشأن ما إذا كانت الرهون العقارية العكسية مشروعة حقًا.
* الخوف من التعقيد المالي - ليس هناك شك في أن عكس الرهون العقارية هي أدوات مالية معقدة. علاوة على ذلك ، فهي بحكم طبيعتها تتعارض مع العديد من قواعد الإدارة المالية الذهبية التي سعى كبار مالكي المنازل إلى الالتزام بها طوال حياتهم البالغة - أي "تقليل الديون" ، "تجنب رسوم المعاملات المرتفعة" ، "تنمية ملكية منزلك" ، إلخ إلى حد كبير بسبب التعقيد ، تطلب HUD من جميع المتقدمين لـ HECM المشاركة في جلسات المشورة لضمان فهمهم الكامل لعملية الرهن العكسي والبدائل الأخرى التي قد تكون متاحة. ومع ذلك ، في حين أنه ضروري وحسن النية ، فإن متطلبات الاستشارة نفسها قد تخيف بعض المتقدمين المحتملين الذين يشعرون أنهم لن يكونوا قادرين على استيعاب جميع المعلومات الجديدة المقدمة.
* الخوف من عدم ترك الميراث - بالنسبة للعديد من كبار السن ، فإن الرغبة في ترك ميراث للأبناء أو الأحفاد قوية للغاية - حتى لدرجة قبول أسلوب حياة أكثر تواضعًا من اللازم لضمان بقاء التركة عليهم. كبار السن الذين لديهم هذا الهدف وأكبر أصولهم هو منزلهم ، سوف يدركون بوضوح أن الرهن العقاري العكسي يتعارض بشكل مباشر مع دافع الوصية القوي.
* الخوف من التضحية بمرونة المستقبل - لكي يكون قرارًا ماليًا معقولًا ، يجب أن يساوي الرهن العقاري العكسي قرارًا واعيًا من قبل صاحب المنزل بالبقاء على المدى الطويل - بحد أدنى 5-7 سنوات ، ومن الناحية المثالية ، لبقية مالكي المنازل الأرواح. من الواضح أن هذا الالتزام صعب بشكل خاص على صاحب المنزل المسن. الموت أو المرض طويل الأمد أو العجز وما شابه ذلك من المشكلات تلقي بثقلها على أذهان العديد من كبار السن وتجعل التزامات الإسكان طويلة الأجل أمرًا مرهقًا بشكل خاص.
إلى حد كبير ، سيعتمد المزيد من النمو في مجال الرهن العقاري العكسي على نجاح الجهود المبذولة لتثقيف السكان المستهدفين. يرى بعض المراقبين أن الجيل القادم من المتقاعدين - أ. مواليد - سيدخلون سنوات تقاعدهم بأشواط بعيدة